Economy

금융과 부동산의 역사 : 서브 프라임 모기지론 사태

정보 매니아 2020. 7. 28. 07:13

서브 프라임 모기지론 사태(subprime mortgage crisis)에 대해 알아보겠습니다. 지난 번에는 주식 시장이 어떻게 만들어 졌는지에 대한 역사를 알아보았는데요. 1700년대에 있었던 일이다 보니 체감이 잘 안될 텐데요. 2008년 금융 위기를 가져온 서브 프라임 모기지론 사태(subprime mortgage crisis)에 대해 알아보겠습니다. 이 사태는 후에 리만 브라더스 사태(leman brother crisis)로 이어지는 역사적인 사건이기 때문에 꼭 알아야 하는 부분입니다. 기본적으로 은행에서 대출을 받으려면 신용이 있거나 아니면 확실한 담보가 있어야 합니다. 신용이 높으려면 가지고 있는 자산이 많거나 아니면 고수입의 직장 혹은 장기간 문제가 되지 않는 은행거래가 있어야 하는데요.

 

서브 프라임 모기지론 사태(subprime mortgage crisis)는 은행이 무분별하게 사람들에게 돈을 빌려주어서 발생한 사건입니다. 즉 Subprime 저신용자에게 Mortgage 주택담보 대출을 한 것인데요. 이 사태를 이해하려면 미국 사람들이 사는 생활 방식에 대한 이해가 필요합니다. 한국은 월세, 전세, 매매로 부동산 시장이 돌아가는데요. 대체적으로 전세를 살거나 주택을 구입하는 경우가 많습니다. 월세를 살더라도 나이나 들면서 전세나 구입을 하는 경우가 대부분인데요.

그에 반해 미국의 경우 대부분 월세를 살거나 아니면 주택을 구입할 때 한 번에 모든 대금을 지불하지 않고 할부로 사는 경우가 많습니다. 즉 미국 사람들은 매달 소득에 일정 부분을 주택을 유지하는데 사용하는 것인데요. 이러한 인식이 부동산은 불패라는 잘 못된 생각을 불러오게 됩니다. 사실상 이를 기반으로 투자은행들과 펀드매니저들은 금융 상품을 만들어 내는데요. 그것이 바로 CDO라고 불리는 상품입니다. CDO는 부채담보부증권으로 당시 40%라는 높은 수익률을 안정적으로 보장하고 있었습니다.

 

90%이상의 채무자들이 성실하게 매달 부채를 상환하고 있었기 때문에 부동산 불패라는 생각은 더욱 확고 해졌습니다. CDO는 저위험 고소득을 보장하는 것처럼 보였기 때문에 투자은행들은 더 많은 CDO를 발행하는데 혈안이 되어 있었는데요. 기존에 CDO를 사는 투자자들은 Prime 등급의 사람들이었습니다. Verified income, verified assets 즉 확실한 수입과 확실한 자산을 가지고 있는 사람들에게만 발행이 되었는데요.

 

이 사람들에게 모두 발행을 하자 투자은행들은 Subprime 즉 낮은 신용을 가지고 있는 투자자들에게도 금융 상품을 팔기 시작합니다. CDO에는 등급이 있습니다. AAA 등급 혹은 Triple A라고 불리는 등급부터 BB등급까지 위험도를 기준으로 등급을 나누는데요. 위험도가 높을수록 고수익을 보장합니다. AAA 등급을 받기 위해서는 해당 상품에 대한 평가를 받아야 하는데요. 투자은행들은 편법을 사용하여 AAA 등급부터 BB 등급까지 적절한 비율로 뒤섞은 금융상품을 만들어 내게 됩니다. 문제는 이 평가 기관에서 무분별하게 AAA 등급 승인을 내주기 시작했다는 점입니다.

 

이로 인해 AAA 등급을 인증 받은 CDO 상품들이 무더기로 금융 시장에 쏟아져 나오기 시작하는데요. Subprime이 한창 시장에 나왔을 때는 중국 자본까지 유입되기 시작합니다. 기존에 대출 기준이었던 Verified Income, Verified Assets의 기준은 Stated Income, Verifies Assets 즉 명시된 수입 증명된 자산이라는 기준으로 약화되는데요. 후에는 Stated Income, Stated Assets 명시된 수입과 명시된 자산으로 약화되더니 나중에는 No income, No Assets으로 수입을 묻지도 자산을 묻지도 않는 정도로 그 기준이 약화됩니다.

 

NINA 혹은 NINJA라고도 불렸는데요. 심각한 기준 완화로 인해 별다른 수입이 없고 자산이 없는 사람들도 은행으로부터 돈을 빌리는 목적이 부동산 구입이라고 적기만 하면 얼마든지 돈을 가져다 쓸 수 있었습니다. 심지어 죽은 사람에게도 애완견 명의로도 돈을 빌려줄 만큼 무작정 대출을 해주는 상황에 이르렀는데요. 어차피 부동산 시장이 호황이기 때문에 집값은 무조건 오른다는 생각이 팽배했기 때문입니다. 이미 과열될 때로 과열된 CDO 시장과 부동산 시장에서 투자은행과 펀드 매니저들은 과열된 시장 분위기를 이용해 또 다른 상품을 만들어내게 됩니다. 즉 CDO에 대한 보험을 만든 것인데요. 이 보험 상품 또한 수익을 보장하며 판매를 시작합니다. 정리하자면 부동산 채권을 담보로 하는 상품을 CDO라는 이름으로 만들고 그 CDO 위해 보험 상품까지 만든 것입니다.

 

당시 금융 공학자들은 정대로 이 시장이 망할 수 없다고 단정 지었었는데요. 당시 미국은 저금리 정책을 쓰고 있었던 중이라 부동산과 주식시장에 거품이 상당 했었습니다. 그러던 2007년경 어느 날 사람들은 부동산 가격이 너무 높은 것이 아닌가 하는 의심하기 시작했습니다. 결국 Subprime 등급의 낮은 신용을 가지고 있던 사람들은 하나 둘 부동산을 정리하기 시작했고 거품은 빠르게 꺼지기 시작했습니다. 무리하게 빚을 졌던 Subprime에 해당하는 사람들부터 디폴트(Default)를 선언하기 시작했고 시장은 더욱 빠르게 거품이 꺼져 갔는데요. 이 때문에 투자자들은 더욱 빠르게 자금을 회수하기 시작했고 2008년 9월을 기점으로 미국을 기점으로 전세계는 불황에 빠지게 됩니다. 이로 인해 미국의 빈부격차는 더욱 커지게 되었고 부동산 불패라는 인식은 완전히 사라지게 되었는데요. 서브 프라임 모기지론 사태(subprime mortgage crisis)로 인한 정확한 피해가 어느 정도인지는 아직까지도 집계가 되지 않을 만큼 그 규모가 상당했습니다.